Une infestation de rongeurs dans un logement loué soulève immédiatement une question : qui paye ? En tant que professionnel de la dératisation, nous répondons à cette interrogation plusieurs fois par semaine. La réponse est moins évidente qu'il n'y paraît, car elle dépend avant tout de l'origine du problème. Règle générale, cas d'exception, recours disponibles : voici tout ce qu'il faut savoir avant d'engager la moindre démarche.
Dératisation : à la charge du locataire ou du propriétaire, que dit la loi ?
La question revient systématiquement dès qu'une présence de nuisibles est constatée dans un logement en location. Dans la majorité des cas, c'est le propriétaire qui supporte les frais de dératisation : le bailleur est légalement tenu de remettre au locataire un logement décent, exempt de toute infestation. Cette obligation de délivrance n'est pas négociable et s'impose dès la signature du bail.
Concrètement, si des rongeurs sont présents à l'entrée dans les lieux ou si l'infestation résulte d'un défaut structurel du bâtiment, la charge est exclusive au propriétaire. Le locataire n'est tenu responsable que dans un cas précis : lorsque sa propre négligence a favorisé l'apparition ou la prolifération des nuisibles. Identifier l'origine du problème est donc le critère déterminant avant toute démarche.
Décret 87-713 et loi de 1989 : le socle réglementaire de la prise en charge
Trois textes fondamentaux régissent la question. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables sur le locataire : la main-d'œuvre de dératisation n'en fait pas partie. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles, sans dérogation possible. Citez ces références dans toute mise en demeure : elles confèrent une force juridique immédiate à votre demande.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 : liste des charges locatives récupérables (la dératisation n'y figure pas).
- Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : obligation de délivrance d'un logement décent, exempt de nuisibles.
- Arrêt Cass. n° 99-17042 du 29 janvier 2002 : présence de nuisibles = manquement à l'obligation d'entretien du bailleur.
- Loi Elan de novembre 2018 : régime spécifique punaises de lit, entièrement à la charge du propriétaire.
Responsabilité du locataire ou du bailleur : les cas pratiques à connaître
La règle générale comporte des exceptions importantes, et c'est souvent là que naissent les conflits entre locataires et bailleurs. Trois situations types permettent de trancher rapidement : une infestation de souris antérieure à l'entrée dans les lieux, une faute d'entretien du locataire, ou encore un problème de rats provenant des parties communes. Constatez la présence de nuisibles dès la prise de possession du logement et documentez-la soigneusement : photos horodatées, remarques écrites sur l'état des lieux. Ce réflexe évite de payer des frais qui incombent à l'autre partie. Parmi ces situations, deux cas pratiques méritent un éclairage spécifique.
Quand le locataire est responsable : faute d'entretien et mauvais usage
Si des rongeurs prolifèrent à cause de déchets accumulés, d'un manque d'entretien chronique ou d'un mauvais usage des locaux, le locataire peut être tenu responsable des frais de dératisation. La jurisprudence est claire sur ce point : la faute de mauvais entretien renverse la charge des frais et l'impute au locataire, sans recours possible contre le bailleur.
Les situations qui font basculer la responsabilité vers le locataire sont notamment :
- Accumulation de déchets alimentaires favorisant l'installation de rongeurs.
- Absence d'entretien des conduits, joints ou ouvertures signalés par le bailleur.
- Dégradation volontaire ou négligente créant un accès aux nuisibles.
- Refus de laisser accéder un prestataire missionné par le propriétaire.
Conserver ses justificatifs d'entretien courant (factures, photos datées) constitue la meilleure défense en cas de litige sur ce point.
Punaises de lit : un cas particulier entièrement à la charge du propriétaire
Les punaises de lit font l'objet d'un régime spécifique depuis la loi Elan de novembre 2018, souvent ignoré des deux parties. Le bailleur est tenu de prendre en charge l'intégralité des frais de traitement et de désinsectisation, sans exception possible et sans que la responsabilité du locataire puisse être présumée sur ce parasite.
C'est une protection forte pour le locataire : aucun frais, aucune faute présumée. En pratique, il suffit de signaler immédiatement par écrit toute présence de punaises de lit, car le délai d'intervention est crucial pour limiter la propagation. Une société spécialisée en désinfestation et désinsectisation doit être mandatée sans délai par le propriétaire. Tout refus d'agir l'expose à une mise en demeure formelle et à une action en justice.
Quel est le coût d'une dératisation et qui avance les frais ?
Le coût d'une intervention de dératisation varie entre 100 et 300 euros selon la superficie du logement, la méthode employée et le degré d'infestation constaté. Connaître cette fourchette permet d'éviter les mauvaises surprises et de comparer les devis de manière éclairée.
Si les frais incombent au propriétaire, le locataire peut se trouver contraint d'avancer le coût en situation d'urgence, puis d'en réclamer le remboursement. Mandater soi-même une entreprise de dératisation certifiée et imputer les frais au bailleur est une procédure encadrée par la jurisprudence, à condition de respecter un formalisme préalable. Demandez systématiquement deux devis à des sociétés de dératisation agréées avant toute intervention : ces documents constituent des preuves opposables en cas de litige.
| Type d'infestation | Superficie indicative | Fourchette de coût |
|---|---|---|
| Rongeurs (rats, souris) | Appartement T2-T3 | 100 à 200 € |
| Rongeurs (infestation forte) | Maison ou grand appartement | 200 à 300 € |
| Punaises de lit | Toute superficie | 150 à 300 € |
Recours du locataire : mise en demeure, mairie, tribunal judiciaire
Si le propriétaire refuse d'agir face à un problème avéré de rats ou de souris, le locataire dispose d'une procédure graduée en quatre étapes, de la solution amiable jusqu'à la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur.
- Lettre recommandée avec accusé de réception : premier acte obligatoire, avec un délai de 15 jours accordé au propriétaire pour intervenir. C'est le point de départ légal de tout recours ultérieur.
- Signalement à la mairie ou à l'ARS : en cas d'inaction, saisir les services municipaux ou l'Agence régionale de santé pour constater l'insalubrité.
- Commission départementale de conciliation : tentative de solution amiable avant toute procédure judiciaire.
- Tribunal judiciaire : pour obtenir une réduction de loyer, une indemnisation pour troubles de jouissance ou la résiliation du bail aux torts du propriétaire.
Conservez toutes les preuves écrites : signalements, photos, devis. Elles conditionnent le succès de chaque étape.
FAQ : dératisation, vos questions fréquentes
Voici les questions que nous recevons le plus souvent sur la répartition des charges de dératisation entre locataires et propriétaires.
Qui est responsable des souris et des rats dans les murs d'un appartement ?
La présence de rongeurs dans les murs est presque toujours liée à un défaut structurel du bâtiment, et non à une négligence du locataire. Dans ce cas, la responsabilité incombe intégralement au propriétaire, y compris si les rongeurs proviennent des parties communes de l'immeuble. Le locataire qui se retrouve dans cette situation peut exiger l'intervention d'une société spécialisée en dératisation sans engager un centime. Signalez le problème par écrit dès les premiers signes de présence de rongeurs : chaque jour compte pour limiter les dégâts et contenir le coût de l'intervention.
Peut-on déduire les frais de dératisation des impôts en tant que bailleur ?
Oui : les frais de dératisation engagés par le bailleur sont déductibles des revenus fonciers au titre des charges de gestion locative. C'est un avantage fiscal méconnu que peu de propriétaires utilisent correctement. Une intervention à 200 euros peut représenter une économie fiscale réelle selon la tranche marginale d'imposition. Pour en bénéficier, conservez la facture de la société de dératisation et mentionnez-la dans votre déclaration 2044, rubrique ""charges déductibles"". La prise en charge est ainsi doublement intéressante : juridiquement obligatoire et fiscalement optimisable.
Dératisation et désinsectisation : est-ce la même charge pour le locataire ?
Non, et la nuance est importante. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne traite pas dératisation et désinsectisation de la même façon. Pour les parties communes, les produits de désinsectisation sont récupérables sur le locataire, mais pas la main-d'œuvre. La dératisation, elle, reste entièrement à la charge du propriétaire. Cette distinction permet au locataire de contester un appel de charges abusif, et au bailleur ou au syndic de copropriété de ventiler correctement ses dépenses. Demandez le détail du décompte de charges : produits et main-d'œuvre doivent y figurer séparément.